El 9 de julio 2022 entró vigor la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, por la que se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal, entre las que destaca, la modificación de la valoración tributaria de los inmuebles.

La principal novedad de esta ley es la introducción de un nuevo “valor de referencia” como criterio de valoración inmobiliaria de los bienes inmuebles. Un valor que modificará la base imponible de impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos Documentados (AJD), Sucesiones y Donaciones.

Desde el 1 de enero de 2022 entró en vigor el nuevo valor de referencia que determinará los impuestos que deberá pagar quien compre una vivienda de segunda mano, quien herede o reciba en donación un inmueble.

Finalidad de la nueva normativa del valor de referencia

 Esta modificación legal nace con la idea de acabar con la reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, que exige que para poder valorar adecuadamente un inmueble, este debe ser visitado in situ por un perito de la Administración, a fin de poder individualizar dicha valoración, así como los pronunciamientos por los que se rechazaban las comprobaciones de valor de la administración por basarse en criterios genéricos – los peritos de la administración no acudían a los inmuebles. El objetivo de esta norma es reducir la litigiosidad provocada por el sistema anterior, sustituyendo la base imponible por el “valor de referencia” o “valor de mercado”.

En otras palabras, hasta ahora, los adquirentes, sujetos pasivos de dichos impuestos, presentaban sus autoliquidaciones tomando como base imponible el precio fijado en escritura, y en ciertos casos el de tasación, y Hacienda disponía de un plazo de cuatro años, más el período voluntario de pago, para revisar dicha autoliquidación; revisión que, en muchos casos, terminaba siendo impugnada.

Tras la introducción del valor de referencia, se invierte la carga de prueba y a partir de ahora, será el contribuyente quien deba impugnar dicho valor de referencia (asumiendo los costes) si no estuviera de acuerdo con el mismo.

Con la entrada en vigor de esta normativa, a la hora de autoliquidar los impuestos habremos de atender obligadamente a los valores de referencia que serán publicados anualmente por cada Comunidad Autónoma.

En definitiva, se adelanta el control del valor de referencia para condicionar las autoliquidaciones, con lo que la administración evita los problemas del procedimiento de revisión, la caducidad de muchas comprobaciones, la alta litigiosidad derivada de las impugnaciones y, finalmente, consigue recaudar más.

 ¿En qué consiste el valor de referencia?

Según la nueva normativa, podemos definir el valor de referencia como: “El valor más probable por el cual podría venderse un inmueble libre de cargas entre partes independientes”.

Un valor determinado por la propia Administración y que se calculará conforme a las técnicas de valoración catastral, cuyo nexo con la realidad inmobiliaria residirá en los informes elaborados por el Catastro en base a los datos facilitados por los fedatarios públicos en las transacciones inmobiliarias.

En caso de que no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible de las TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas) será, sin perjuicio de la posible comprobación administrativa, la mayor de las siguientes magnitudes:

• El valor declarado por los interesados
• El precio o contraprestación pactada
• El valor actual de mercado

En definitiva, con esta modificación legal, tanto en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados como en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, se modifica la base imponible del impuesto, sustituyendo, a efectos de la liquidación, el valor real por el de valor de referencia (concepto que se pretende equiparar al valor de mercado).

Así, se considerará como valor de los bienes y derechos su valor de mercado y conforme a lo antedicho, salvo que el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos sean superiores, en cuyo caso se deberá tomar el mayor de todos estos valores como base imponible de las TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas).

¿Cómo se determina el valor de referencia?

Será la Dirección General del Catastro la encargada de determinar de forma objetiva y con el límite del valor de mercado el valor de referencia, obtenido del análisis de los precios comunicados por los notarios a través de las compraventas inmobiliarias que se efectúen en las diferentes Comunidades Autónomas.

Las conclusiones del análisis de los citados precios se reflejarán en un informe anual del mercado inmobiliario y en un mapa de valores que ya ha sido publicado en la web del Catastro, que contendrá la delimitación de valores de forma homogénea y por ámbito territorial, siendo un primer paso para determinar los valores de referencia de los distintos inmuebles.

Además, el valor de referencia se individualizará para cada inmueble, en función de las características que figuran en la base de datos del Catastro, aplicando las técnicas de valoración catastral.

Finalmente, la nueva ley del Catastro Inmobiliario señala que el objetivo de este nuevo valor de referencia de los inmuebles es que estos nunca superen el valor de mercado de una vivienda y para evitarlo, el BOE ha publicado una nueva orden por la que fija un factor de minoración al mercado situado en un 0,9%, que se irá renovando cada año.

¿En qué se traduce esta norma para los futuros compradores?

Esta nueva ley supone que desde enero de 2022, tanto para el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados como en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, se modificará la base imponible del impuesto, sustituyendo el valor real fijado por las partes por el valor de referencia, equiparado al valor de mercado.

Por otra parte, se invierte la carga de la prueba, que ahora recae en el contribuyente, eximiendo a Hacienda de tener que realizar la visita y la comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado.

Además, esta nueva normativa ampara un garantista procedimiento administrativo para el conocimiento general del valor de referencia de cada inmueble. E incluso para el caso de que no se disponga del valor de referencia o no sea posible certificar dicho valor, se establece una regla alternativa para la determinación de la base imponible. 

¿Qué ocurre en caso de disconformidad con el valor de referencia?

Como hemos visto a lo largo del artículo, el valor de referencia será a partir del próximo año el criterio de valoración mínimo a efectos de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados como en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, por lo que en caso de disconformidad, tan solo cabrá la impugnación o rectificación de las liquidaciones a las que les sea de aplicación.

Es decir, que en el caso de que el contribuyente no esté de acuerdo con este nuevo valor de referencia, deberá demostrar su desacierto. La carga de la prueba recaerá, por lo tanto, sobre el contribuyente, que deberá demostrar que el valor de referencia asignado por el Catastro no se corresponde con el valor de mercado.

Estos recursos deberán plantearse ante la Administración Tributaria que aplique el valor de referencia, y se resolverán por medio del informe preceptivo y vinculante de Catastro que ratificará o modificará el valor de conformidad con la documentación aportada, complicando sobremanera la posibilidad de impugnar el valor.

Cómo conocer el valor de referencia de un inmueble

Cada año la Dirección General del Catastro aprobará los elementos precisos para la determinación del valor de referencia por aplicación de los análisis de valor medio y de los factores de minoración correspondientes, en la forma en la que reglamentariamente se determine.
Este valor de referencia será calculado a partir de los precios de transacciones de inmuebles según la información facilitada por los Notarios y Registradores de las diferentes Comunidades Autónomas.

Los citados precios se reflejarán en un informe anual del mercado inmobiliario y en un mapa de valores que ya ha sido publicado en la web del Catastro, que contendrá la delimitación de valores de forma homogénea y por ámbito territorial, siendo un primer paso para determinar los valores de referencia de los distintos inmuebles.

El pasado 22 de diciembre, la Dirección General del Catastro publicó en el BOE un anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble. Estos valores no son datos protegidos ni serán objeto de notificación individual, por lo que cualquier persona interesada en adquirir o consultar el valor de referencia de cualquier inmueble podrá hacerlo libremente, teniendo acceso a estos datos.

Entrada en vigor de la nueva ley

La entrada en vigor de la nueva Ley del Catastro tuvo lugar el  pasado 1 de enero de 2022. De este modo, desde la publicación de estos nuevos módulos, comenzaremos a ver su impacto en el mercado inmobiliario, siendo el momento para que los contribuyentes planifiquen cómo les pueden afectar estas novedades y se anticipen a revisar si las características de sus inmuebles que obran en poder de Catastro son correctas o si deberían ser revisadas.

Si estás pensando en vender tu inmueble y tienes dudas sobre la aplicación de la nueva Ley del Catastro, ponte en contacto con nosotros y nuestros agentes expertos te asesorarán en todo lo que necesites.